집 구할 때 드는 돈 총정리

집을 구할 때 드는 돈은 크게 세 덩어리

매매든 전세든 월세든 집값이나 보증금 말고도 따로 드는 돈이 있습니다. 거래할 때 한 번 드는 돈(취득세, 중개수수료, 이사비), 사는 동안 매달 드는 돈(대출 이자, 월세, 관리비), 그리고 묶여 있는 내 돈의 기회비용입니다. 아래 순서대로 계산기를 쓰면 전체 비용을 빠짐없이 볼 수 있습니다.

사례 1: 5억원 아파트를 살 때 (전용 84㎡, 대출 3억원)

생애최초 구입이라면 취득세가 200만원 감면되어 거래 비용이 5,500,000원으로 줄어듭니다. 자기 돈 2억원에 거래 비용 약 770만원과 이사·입주 청소·가전 비용을 더해 실제로는 집값보다 1,000만원 이상 더 준비해야 합니다. 대출 이자는 처음 몇 년 동안 상환액의 대부분을 차지하므로, 첫해 이자만 약 1,190만원입니다.

사례 2: 3억원 전세 vs 월세, 2년 동안 비교

같은 집을 전세 3억원(내 돈 1억원 + 전세대출 2억원, 연 4%) 또는 보증금 5,000만원 월세로 구하는 경우입니다. 월세는 법정 전환율 상한 5%로 환산해 월 1,041,667원, 총급여 5,500만원 이하 무주택 세대주라 월세 세액공제 17%를 받는다고 가정했습니다.

단순 비용은 전세가 약 512만원 적습니다. 다만 전세는 내 돈 5,000만원이 더 묶이고, 이 돈을 연 3% 예금에 넣었다면 2년 동안 세후 약 254만원의 이자를 받을 수 있었으니 실제 차이는 약 258만원입니다. 대출 금리가 1%포인트 오르면 전세 쪽 이자가 2년에 400만원 늘어나 오히려 월세가 약 142만원 유리해집니다. 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험도 함께 따져야 합니다.

거래 비용을 줄이는 방법

• 중개수수료는 상한 안에서 협의: 법정 요율은 최대치입니다. 계약 전에 금액을 정해 문자나 계약서 특약으로 남기세요. 6억원·9억원처럼 요율이 바뀌는 경계 바로 위라면 특히 협의 여지가 큽니다.
• 생애최초 감면: 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없다면 12억원 이하 주택 취득세가 200만원(소형주택 등 300만원)까지 줄어듭니다.
• 대출 비교: 금리 0.5%포인트 차이로 3억원 30년 대출의 총 이자가 약 3,000만원 달라집니다. 금융감독원 '금융상품 한눈에'에서 비교하세요.
• 월세 세액공제: 월세를 산다면 전입신고와 계좌이체 기록을 남겨 연말정산에서 15~17%를 돌려받으세요. 연말정산 환급 계산기로 금액을 미리 볼 수 있습니다.

계약 전 마지막 확인

• 등기부등본, 집주인 세금 체납, 보증금 안전 비율 확인 (전세 계약 체크리스트)
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
• 관리비 1년치(겨울 포함)와 포함 항목
• 잔금일·이사일·기존 집 보증금 반환일 순서 맞추기 (이사 준비 체크리스트)
• 전용면적이 85㎡를 넘는지(취득세·세액공제 기준)

근거 자료

• 지방세법 (취득세) · 국가법령정보센터
• 공인중개사법 시행규칙 (중개보수) · 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 (전월세 전환율) · 국가법령정보센터
• 금융감독원 금융상품 한눈에 (대출 금리 비교)

자주 묻는 질문