대출 상환 방식 세 가지
같은 금액을 같은 금리로 빌려도 갚는 방식에 따라 매달 내는 돈과 총 이자가 크게 달라집니다.
- 원리금균등상환: 원금과 이자를 합친 금액을 매달 똑같이 냅니다. 처음에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매달 지출이 일정해 주택담보대출에서 가장 많이 씁니다.
- 원금균등상환: 원금을 매달 똑같이 나눠 갚고 이자는 남은 원금에 붙습니다. 첫 달 부담이 가장 크고 매달 조금씩 줄어들며, 총 이자는 원리금균등보다 적습니다.
- 만기일시상환: 만기까지 이자만 내고 원금은 마지막에 한 번에 갚습니다. 월 부담은 가장 작지만 원금이 줄지 않아 총 이자가 가장 큽니다. 신용대출·전세대출에 많습니다.
계산 방법
- 월 이자율 = 연이자율 ÷ 12 (연 4%면 월 0.3333%)
- 매달 이자 = 그달 남은 원금 × 월 이자율
- 원리금균등 월 상환액 = 원금 × 월 이자율 × (1 + 월 이자율)개월 수 ÷ ((1 + 월 이자율)개월 수 − 1)
- 원금균등 월 원금 = 원금 ÷ 상환 개월 수, 여기에 그달 이자를 더합니다.
- 거치기간이 있으면 그 기간에는 이자만 내고, 남은 기간으로 위 계산을 다시 합니다.
결과 아래 '연도별 상환 내역 보기'를 열면 해마다 낸 이자와 원금, 남은 원금을 확인할 수 있습니다.
예시: 3억원, 연 4%, 30년
| 상환 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총 이자 | 10년 뒤 남은 원금 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,432,246원 | 1,432,246원 | 215,608,519원 | 236,351,878원 |
| 원금균등 | 1,833,333원 | 836,111원 | 180,500,000원 | 200,000,000원 |
| 만기일시 | 1,000,000원 | 301,000,000원 | 360,000,000원 | 300,000,000원 |
원금균등은 원리금균등보다 총 이자가 약 3,511만원 적지만 첫 달에 40만원 넘게 더 내야 합니다. 만기일시는 매달 100만원만 내지만 30년 이자가 원금보다 많은 3억 6,000만원입니다. 원리금균등으로 갚아도 첫해 상환액 1,719만원 중 1,190만원(69%)이 이자이고, 남은 원금이 절반 아래로 내려가는 것은 20년째입니다.
금리별 월 상환액 (3억원, 30년, 원리금균등)
| 연이자율 | 월 상환액 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 3.0% | 1,264,812원 | 155,332,356원 |
| 3.5% | 1,347,134원 | 184,968,263원 |
| 4.0% | 1,432,246원 | 215,608,519원 |
| 4.5% | 1,520,056원 | 247,220,135원 |
| 5.0% | 1,610,465원 | 279,767,353원 |
| 6.0% | 1,798,652원 | 347,514,567원 |
금리가 0.5%포인트 오를 때마다 월 상환액은 약 8~9만원, 30년 총 이자는 약 3,000만원씩 늘어납니다. 한국은행이 2026년 7월과 8월 기준금리를 올렸기 때문에 변동금리 대출이라면 금리 상승을 가정한 계산도 함께 해 두는 것이 좋습니다.
기간과 금액에 따라 달라지는 금액
| 3억원, 연 4% | 10년 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|---|
| 월 상환액 | 3,037,354원 | 1,817,941원 | 1,432,246원 | 1,253,815원 |
| 총 이자 | 64,482,497원 | 136,305,837원 | 215,608,519원 | 301,831,396원 |
기간을 30년에서 40년으로 늘리면 월 부담은 약 18만원 줄지만 총 이자는 8,600만원 넘게 늘어납니다. 대출원금별로 보면 연 4%·30년 원리금균등 기준 1억원은 월 477,415원, 2억원은 954,831원, 5억원은 2,387,076원입니다.
중도상환과 거치기간
3억원을 위 조건으로 5년 동안 갚으면 남은 원금은 약 2억 7,134만원이고, 그동안 낸 이자만 약 5,728만원입니다. 이때 5천만원을 중도상환하고 남은 25년을 유지하면 월 상환액이 1,168,327원으로 약 26만원 줄고, 남은 기간 이자가 약 2,918만원 줄어듭니다. 중도상환수수료는 대부분 대출 후 3년이 지나면 없어지므로 그 시점을 기준으로 계획하면 좋습니다.
거치기간은 초기 부담을 줄여 주지만 원금 상환이 늦어지는 만큼 총 이자가 늘어납니다. 1년 거치를 두면 첫해에는 매달 이자 100만원만 내지만 그 뒤 월 상환액이 1,457,920원으로 커지고 총 이자는 약 375만원 늘어납니다.
대출 전에 확인할 것
- DSR: 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 은행권은 원칙적으로 40%를 넘을 수 없습니다. 변동금리는 미래 금리 상승을 반영한 스트레스 금리로 계산해 한도가 더 줄어듭니다.
- 고정·변동·혼합형: 고정금리는 처음 금리가 조금 높아도 상환액이 바뀌지 않고, 혼합형은 보통 5년 고정 후 변동으로 바뀝니다.
- 금리 비교: 금융감독원 '금융상품 한눈에'에서 은행별 대출 금리를 비교할 수 있습니다.
- 부대비용: 인지세, 근저당 설정비, 보증료 등이 붙을 수 있습니다.
집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기에서, 전세대출과 월세 비교는 전월세 전환 계산기에서 함께 확인하세요.
근거 자료
이 계산기는 아래 법령과 기관 공개 자료를 기준으로 만들었습니다. 요율이나 기준이 바뀌면 확인 후 반영하며, 최종 금액은 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.