전월세전환율이란?
전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때, 줄어든 보증금 1년치에 몇 %의 월세를 매길지 정하는 비율입니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억원을 줄이는 대신 1년에 500만원, 한 달에 약 41만 7천원의 월세를 냅니다. 임대인 입장에서는 보증금을 받아 굴렸을 때의 수익률, 임차인 입장에서는 보증금을 마련하는 비용과 비교하는 기준입니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령에 따라 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우, 전환율은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율을 넘을 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%
| 기준금리 | 법정 상한 | 보증금 1억원당 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 375,000원 |
| 2.75% | 4.75% | 395,833원 |
| 3.00% (2026-10 현재) | 5.00% | 416,667원 |
| 3.50% | 5.50% | 458,333원 |
한국은행은 2026년 7월과 8월에 기준금리를 연속으로 올렸고, 10월 22일 금융통화위원회에서 연 3.00%로 동결했습니다. 그래서 현재 법정 상한은 연 5.00%입니다. 기준금리가 다시 바뀌면 계산기의 기준금리 칸만 고쳐서 다시 계산하면 됩니다.
계산 순서
- 법정 상한 = min(10%, 기준금리 + 2%)
- 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 전세: 환산 전세금 = 월세 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
- 월세 세액공제 = min(연간 월세, 1,000만원) × 15% 또는 17%
- 전세 비용 = 보증금 차액 × 대출(또는 예금) 금리 ÷ 12
결과 아래 '계산 과정 보기'를 열면 입력한 금액으로 각 단계를 확인할 수 있습니다.
예시: 전세 3억원을 보증금 5천만원 월세로
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 보증금 차액 | 300,000,000 − 50,000,000 | 250,000,000원 |
| 법정 상한 | min(10%, 3.00% + 2%) | 5.00% |
| 월세 | 250,000,000 × 5% ÷ 12 | 1,041,667원 |
| 세액공제 (17%) | min(12,500,000, 10,000,000) × 17% | 연 1,700,000원 |
| 세액공제 반영 월 부담 | (12,500,000 − 1,700,000) ÷ 12 | 900,000원 |
| 전세로 둘 때 월 이자 | 250,000,000 × 4% ÷ 12 | 833,333원 |
전세대출 금리가 4%라면 세액공제를 받아도 전세(월 833,333원)가 월세(월 900,000원)보다 월 66,667원 적게 듭니다. 이 경우 손익분기 금리는 4.32%로, 대출 금리가 이보다 높으면 월세가 유리해집니다. 세액공제를 받지 못하면 월세 부담은 1,041,667원이라 손익분기 금리는 전환율과 같은 5%입니다.
반대로 보증금 5천만원에 월세 100만원인 집을 법정 상한 5%로 환산하면 5천만원 + 100만원 × 12 ÷ 5% = 2억 9천만원짜리 전세와 같습니다.
보증금 차액과 전환율별 월세
| 보증금 차액 | 전환율 4.5% | 5.0% (현재 법정 상한) | 6.0% |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 375,000원 | 416,667원 | 500,000원 |
| 2억원 | 750,000원 | 833,333원 | 1,000,000원 |
| 3억원 | 1,125,000원 | 1,250,000원 | 1,500,000원 |
| 5억원 | 1,875,000원 | 2,083,333원 | 2,500,000원 |
실제 시장 전환율은 지역과 주택 유형마다 다르고, 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세전환율을 발표하니 새로 계약할 때는 주변 시세와 함께 비교해보세요.
계약 갱신과 함께 월세로 바꿀 때
계약갱신요구권을 써서 갱신하면 임대인은 보증금과 월세를 합쳐 기존의 5%까지만 올릴 수 있습니다. 전세 3억원을 갱신하면서 일부를 월세로 바꾸는 경우, 5% 인상분(1,500만원)을 포함해 환산한 금액이 3억 1,500만원을 넘지 않아야 하고 이때 환산에도 법정 전환율이 쓰입니다. 임대인이 상한을 넘는 월세를 요구했다면 초과분은 무효이고, 이미 냈다면 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
전세와 월세를 고를 때 함께 볼 것
- 보증금 회수 위험: 전세는 보증금이 커서 집값이 떨어지거나 임대인 사정이 나빠지면 돌려받기 어려울 수 있습니다. 전세보증금반환보증 가입을 고려하세요.
- 대출 금리 변동: 변동금리 전세대출은 금리가 오르면 월 부담이 늘어납니다. 2026년처럼 기준금리가 오르는 시기에는 손익분기 금리를 여유 있게 잡는 것이 좋습니다.
- 세액공제 요건: 월세 세액공제는 무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)여야 하고, 주민등록을 그 집으로 옮겨야 합니다. 연말정산 때 임대차계약서와 이체 내역이 필요합니다.
집 면적을 평으로 바꿔 보려면 평수 계산기를, 집을 살 때의 세금은 취득세 계산기를 이용하세요.
근거 자료
이 계산기는 아래 법령과 기관 공개 자료를 기준으로 만들었습니다. 요율이나 기준이 바뀌면 확인 후 반영하며, 최종 금액은 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.
- 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률 제한) · 국가법령정보센터
- 한국은행 (기준금리)