집을 살 때 내는 세금은 세 가지입니다
주택을 사면 '취득세' 하나만 내는 것이 아니라 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세를 함께 냅니다. 흔히 '취득세 1.1%'라고 부르는 숫자는 취득세 1%에 지방교육세 0.1%를 더한 실효세율이고, 전용면적 85㎡를 넘는 국민주택규모 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 붙어 1.3%가 됩니다. 취득가액은 실제 거래가격(계약서상 금액)을 기준으로 합니다.
계산 순서
- 세율 결정: 취득 후 보유 주택 수와 조정대상지역 여부로 일반세율인지 중과세율인지 정합니다.
- 일반세율: 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 취득가액(억원) × 2/3 − 3(%)입니다.
- 생애최초 감면: 1주택이고 12억원 이하면 취득세에서 최대 200만원(소형주택 등 300만원)을 뺍니다.
- 지방교육세: 일반세율이면 감면 후 취득세의 10%, 중과세율이면 취득가액의 0.4%입니다.
- 농어촌특별세: 85㎡ 초과 주택만 취득가액의 0.2%(8% 중과 시 0.6%, 12% 중과 시 1.0%)입니다.
결과 아래 '계산 과정 보기'를 열면 입력한 금액으로 각 단계를 확인할 수 있습니다.
예시: 무주택자가 7억원 아파트(84㎡)를 살 때
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 취득세율 | 7 × 2/3 − 3 | 1.6667% |
| 취득세 | 700,000,000 × 1.6667% | 11,666,900원 |
| 지방교육세 | 11,666,900 × 10% | 1,166,690원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 | 0원 |
| 합계 | 실효세율 1.83% | 12,833,590원 |
같은 집을 생애최초로 산다면 200만원을 감면받아 취득세 9,666,900원, 지방교육세 966,690원으로 합계 10,633,590원입니다. 6억원과 7억원은 가격 차이가 1억원이지만 세금은 6,600,000원에서 12,833,590원으로 거의 2배가 됩니다. 6억원을 조금 넘는 가격대에서 세율이 빠르게 오르니 가격 협상 때 참고하세요.
취득가액별 세금 (1주택, 감면 없음)
| 취득가액 | 취득세율 | 85㎡ 이하 합계 | 실효세율 | 85㎡ 초과 합계 | 실효세율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 3,300,000원 | 1.10% | 3,900,000원 | 1.30% |
| 5억원 | 1% | 5,500,000원 | 1.10% | 6,500,000원 | 1.30% |
| 6억원 | 1% | 6,600,000원 | 1.10% | 7,800,000원 | 1.30% |
| 7억원 | 1.6667% | 12,833,590원 | 1.83% | 14,233,590원 | 2.03% |
| 7억 5천만원 | 2% | 16,500,000원 | 2.20% | 18,000,000원 | 2.40% |
| 8억원 | 2.3333% | 20,533,040원 | 2.57% | 22,133,040원 | 2.77% |
| 9억원 | 3% | 29,700,000원 | 3.30% | 31,500,000원 | 3.50% |
| 12억원 | 3% | 39,600,000원 | 3.30% | 42,000,000원 | 3.50% |
생애최초 감면은 얼마나 줄어드나요
생애최초 감면은 취득세에서 정해진 금액을 빼는 방식이고, 지방교육세는 감면 후 취득세의 10%로 다시 계산됩니다. 3억원 주택은 취득세 300만원 중 200만원을 감면받아 합계 1,100,000원, 5억원 주택은 3,300,000원입니다. 3억원 빌라처럼 한도가 300만원인 소형주택은 취득세와 지방교육세가 모두 0원이 됩니다. 감면을 받으려면 취득 후 3개월 안에 전입하고, 3년 동안 실거주해야 합니다(그 전에 팔거나 임대하면 추징).
현재 국회에 제출된 지방세 개정안에는 40세 미만 생애최초 구입자의 한도를 300만원으로 올리고 주거용 오피스텔을 대상에 넣는 내용이 있습니다. 확정되면 계산기에 반영하겠습니다.
다주택자 중과세율
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
8억원 주택을 조정대상지역에서 두 번째로 사면 취득세 6,400만원에 지방교육세 320만원이 붙어 67,200,000원(85㎡ 초과면 72,000,000원)입니다. 같은 집이 일시적 2주택으로 인정되면 20,533,040원이라 차이가 4,600만원이 넘습니다. 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있으니, 사려는 주택의 지정 여부를 국토교통부 고시로 확인하세요.
주택 수를 셀 때 주의할 점
- 세대 기준: 본인뿐 아니라 같은 주민등록에 있는 배우자와 자녀(30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 포함)의 주택을 합칩니다.
- 분양권·입주권·주거용 오피스텔: 2020년 8월 12일 이후 취득한 것은 주택 수에 들어갑니다.
- 공시가격 1억원 이하 주택: 정비구역 등이 아니라면 주택 수에서 빠지고, 그 주택 자체를 살 때도 중과되지 않습니다.
- 상속 주택: 상속받은 날부터 5년 동안은 주택 수에서 제외됩니다.
주택을 살 때 필요한 대출 상환액은 대출 이자 계산기에서 함께 확인할 수 있습니다.
근거 자료
이 계산기는 아래 법령과 기관 공개 자료를 기준으로 만들었습니다. 요율이나 기준이 바뀌면 확인 후 반영하며, 최종 금액은 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.
- 지방세법 (취득세 세율) · 국가법령정보센터
- 위택스 (지방세 세율·신고) · 행정안전부