계약 전: 서류로 확인하는 안전장치
1. 등기부등본(등기사항전부증명서)
인터넷등기소에서 700원이면 누구나 볼 수 있습니다. '갑구'에서 소유자와 압류·가압류·가처분·경매개시결정을, '을구'에서 근저당권과 전세권을 확인합니다. 신탁등기가 되어 있다면 실제 소유자는 신탁회사라 신탁원부를 확인하고 신탁회사 동의 없이 계약하면 안 됩니다. 계약 당일과 잔금 당일에도 다시 발급해 그사이 바뀐 것이 없는지 확인하세요.
2. 집주인의 세금 체납
집이 경매에 넘어가면 집주인이 밀린 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 2023년부터 집주인은 계약할 때 납세증명서와 다른 세입자의 선순위 확정일자 정보를 임차인에게 보여 줘야 하고, 임차인은 계약을 맺은 뒤(보증금 1,000만원 초과)라면 임대차 시작일까지 집주인 동의 없이 미납 국세·지방세를 열람할 수 있습니다. 계약 전이라면 집주인 동의를 받아 열람하거나 납세증명서를 요구하세요.
3. 보증금 + 선순위 채권 ≤ 집값의 70~80%
근저당은 등기부에 '채권최고액'으로 적히고, 보통 실제 대출금의 120~130%입니다. 내 보증금, 채권최고액, 먼저 들어온 세입자의 보증금을 모두 더한 금액이 집 시세보다 충분히 낮아야 경매가 되어도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많아 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험하다고 봅니다. 예를 들어 시세 3억원 빌라에 채권최고액 6,000만원이 있다면 보증금은 1억 5,000만~1억 8,000만원 이하여야 안전권입니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 공시가격으로 함께 확인하세요.
계약할 때 확인할 것
- 집주인 본인 확인: 등기부상 소유자와 신분증의 이름·생년월일이 같은지 확인합니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받고 집주인에게 직접 전화로 확인합니다.
- 보증금은 집주인 명의 계좌로: 계약금과 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고, 중개인이나 대리인 계좌로 보내지 않습니다.
- 공인중개사 확인: 국가공간정보포털에서 등록된 중개사무소인지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 받습니다.
- 특약 넣기: '잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다, 위반 시 계약 해제와 손해배상', '전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다', '집주인이 바뀌면 임차인에게 알린다' 같은 특약을 넣습니다.
이사 당일: 전입신고와 확정일자
이사하는 날 바로 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 둘 다 갖추면 집이 경매에 넘어가도 순서에 따라 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권이 생깁니다.
주의할 점은 전입신고의 효력(대항력)이 신고한 다음 날 0시에 생긴다는 것입니다. 집주인이 잔금일 당일에 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 보증금보다 앞섭니다. 그래서 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고, 위의 근저당 설정 금지 특약을 넣는 것이 중요합니다. 확정일자는 계약서를 쓴 날 미리 받아 둘 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)의 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 줍니다. 대표적인 HUG의 2026년 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하
- 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90% 이하 (빌라·다세대는 주택가격을 공시가격의 126%까지만 인정)
- 전입신고와 확정일자를 갖추고, 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청
빌라는 공시가격 기준 때문에 시세보다 보증 가능 금액이 낮을 수 있습니다. 예를 들어 공시가격 2억원인 빌라는 주택가격이 2억 5,200만원으로 인정되고, 선순위 채권이 없다면 그 90%인 2억 2,680만원까지만 보증됩니다. 계약 전에 보증 가능 여부를 HUG 앱이나 은행에서 먼저 확인하고, 가입이 안 되면 계약을 해제하는 특약을 넣으세요. 보증료는 보증금, 주택 유형, 기간에 따라 달라지며 청년·신혼부부 할인이 있습니다.
계약 기간 중과 만기 때
- 집주인이 바뀌면: 새 집주인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 원하지 않으면 바뀐 사실을 안 날부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하고 계약을 끝낼 수 있습니다.
- 갱신: 계약갱신요구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고 보증금 인상은 5% 이내입니다. 만기 6개월~2개월 전에 집주인에게 알려야 합니다.
- 보증금을 못 받고 이사해야 하면: 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
- 보증금 일부를 월세로 바꾸면: 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 전세→월세 전환 사례와 전월세 전환 계산기를 참고하세요.
전세 계약 체크리스트 요약
- 등기부등본 확인 (계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 3번)
- 신탁등기·압류·가압류 여부 확인
- 보증금 + 채권최고액 + 선순위 보증금이 시세의 70~80% 이하인지 계산
- 납세증명서 요구, 계약 후 미납 국세·지방세 열람
- 집주인 신분 확인, 소유자 명의 계좌로만 송금
- 근저당 설정 금지·보증보험 거절 시 해제 특약
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자
- 계약기간 절반 전까지 전세보증금 반환보증 가입
근거 자료
- 주택임대차보호법 (대항력·우선변제권·임차권등기명령) · 국가법령정보센터
- 인터넷등기소 (등기사항전부증명서 발급)
- 주택도시보증공사 (전세보증금 반환보증)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템