전세 계약 체크리스트

계약 전: 서류로 확인하는 안전장치

1. 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인

계약 전 가장 먼저 발급받아야 할 서류입니다. 소유권 변동 이력과 근저당권·가압류·전세권 등 권리관계가 표시되므로, 채권최고액이 지나치게 높거나 압류·가압류가 걸려 있는 집은 피하는 것이 안전합니다.

2. 미납국세·지방세 열람

임대인의 동의 없이도 미납국세·지방세 열람을 신청할 수 있습니다. 세금이 체납된 상태에서 집이 경매에 넘어가면 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있으므로, 계약 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

3. 보증금과 선순위 채권의 합계 확인

내가 낼 보증금과 이미 설정된 선순위 채권(근저당 등)을 합한 금액이 주택 시세(매매가) 대비 지나치게 높지 않은지 확인하세요. 일반적으로 이 합계가 매매가의 70%를 넘지 않는 선을 안전 기준으로 보는 경우가 많습니다.

계약 시: 계약서에서 확인할 것

• 등기부등본상 소유자와 계약서 임대인이 동일인인지 확인 (대리인이면 위임장·인감증명서 확인)
• 중개대상물 확인설명서에 권리관계, 하자 여부가 정확히 기재됐는지 확인
• 특약사항에 전세보증보험 가입 협조 조항, 계약 기간 중 근저당 추가 설정 금지 조항 등을 넣을 수 있는지 협의

이사 당일: 대항력 확보가 최우선

이사 당일에는 짐을 옮기는 것보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 확보됩니다. 하루만 늦어도 그 사이 새로운 권리자가 등장할 수 있으므로 당일 처리가 원칙입니다.

전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입

HUG(주택도시보증공사) 등 공적 보증기관의 전세보증금 반환보증은 이제 선택이 아닌 필수로 여겨집니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도 보증기관이 대신 지급해주는 최후의 안전장치입니다. 일반적으로 임대인 동의, 주택 인도, 전입신고, 확정일자, 보증금이 일정 한도 이하일 것 등의 조건이 필요하므로 계약 직후 바로 가입 절차를 알아보는 것이 좋습니다.

전세 계약 체크리스트 요약

• 등기부등본 발급해 권리관계(근저당·압류 등) 확인
• 미납국세·지방세 열람 신청
• 보증금 + 선순위 채권 합계가 매매가 대비 과도하지 않은지 확인
• 계약서상 임대인과 등기부등본상 소유자 일치 여부 확인
• 이사 당일 전입신고 + 확정일자 즉시 처리
• 전세보증금 반환보증 가입 여부 및 조건 확인

자주 묻는 질문