양도소득세는 이렇게 계산합니다
- 양도차익 = 판 가격(양도가액) − 산 가격(취득가액) − 필요경비(취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 같은 자본적 지출)
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)하면 양도가 12억원까지 비과세, 넘으면 양도차익 × (양도가 − 12억원) ÷ 양도가만 과세
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 과세 대상 차익에서 일정 비율을 뺌
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원(1년에 한 번)
- 세율: 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%
- 지방소득세 = 양도소득세 × 10%
결과 아래 '계산 과정 보기'에서 단계별 숫자를 확인할 수 있습니다.
장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 (표1) | 1세대 1주택 보유분 | 1세대 1주택 거주분 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% (거주 3년) |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 | 20% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% | 40% |
1세대 1주택이라도 거주기간이 2년 미만이면 일반 공제율(표1)이 적용됩니다. 그래서 같은 집을 10년 보유했어도 거주 여부에 따라 공제율이 80%와 20%로 크게 갈립니다. 2028년 이후 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 개편안이 논의되고 있지만 2026년 현재는 위 기준입니다.
예시: 1세대 1주택 15억원 양도
| 단계 | 계산 | 10년 보유·10년 거주 | 10년 보유·거주 안 함 |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 15억 − 7억 − 경비 3,000만 | 770,000,000원 | 770,000,000원 |
| 과세 대상 | × (15억 − 12억) ÷ 15억 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 80% / 20% | 123,200,000원 | 30,800,000원 |
| 과세표준 | − 기본공제 250만 | 28,300,000원 | 120,700,000원 |
| 세율 | 15% | 35% | |
| 세금 (지방세 포함) | 3,283,500원 | 29,485,500원 |
7억 7,000만원이 올랐지만 실제로 거주한 1세대 1주택이라면 세금은 약 328만원으로 차익의 0.4%입니다. 같은 집을 세를 주고 살지 않았다면 약 2,949만원으로 9배 가까이 늘어납니다. 20억원 주택(8억원에 사서 15년 보유·거주, 경비 4,000만원)이라면 약 1,778만원입니다.
보유기간에 따른 차이 (그 밖의 주택, 1억원 상승)
| 보유기간 | 세율 | 세금 (지방세 포함) | 차익 대비 |
|---|---|---|---|
| 6개월 | 70% | 71,225,000원 | 75.0% |
| 1년 6개월 | 60% | 61,050,000원 | 64.3% |
| 2년 6개월 | 기본세율 35% 구간 | 18,628,500원 | 19.6% |
4억원에 사서 5억원에 판 집(필요경비 500만원)의 예입니다. 2년을 채우느냐에 따라 세금이 4,000만원 넘게 달라지므로, 매도 시점을 정할 때 보유기간 계산(취득일·양도일은 잔금일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)을 먼저 확인하세요.
다주택자와 2026년 변화
조정대상지역 주택을 가진 다주택자는 기본세율에 20%포인트(2주택)·30%포인트(3주택 이상)를 더하는 중과 제도가 있고, 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 한시적으로 적용되던 중과 유예가 2026년 5월에 끝났고, 2027~2028년에 중과세율을 낮추는 개정안이 논의되는 등 기준이 계속 바뀌고 있습니다. 이 계산기는 이 부분을 자동으로 계산하지 않으니, 조정대상지역 다주택자는 반드시 세무사나 국세청(126) 상담을 받으세요.
세금을 줄이는 방법
- 필요경비 증빙 모으기: 취득세 영수증, 중개수수료, 발코니 확장·섀시·보일러 교체 같은 자본적 지출 영수증은 모두 차익을 줄여 줍니다. 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.
- 2년·3년 경계 확인: 보유 2년을 채우면 단기 세율을 피하고, 3년을 채우면 장기보유특별공제가 시작됩니다.
- 거주 기간: 1세대 1주택이라면 2년 이상 거주해야 공제율 80% 표를 쓸 수 있습니다.
- 신고 기한: 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 붙습니다.
근거 자료
이 계산기는 아래 법령과 기관 공개 자료를 기준으로 만들었습니다. 요율이나 기준이 바뀌면 확인 후 반영하며, 최종 금액은 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.
- 소득세법 제89조·제95조·제104조 (비과세·장기보유특별공제·세율) · 국가법령정보센터
- 홈택스 (양도소득세 신고·모의계산) · 국세청