사례: 전세보증금 2억원인 세입자
전세보증금 2억원에 거주 중인 D씨가 목돈이 필요해 보증금 일부를 월세로 전환하려 한다고 가정해보겠습니다. 법정 전환율 상한은 '연 10%'와 '한국은행 기준금리+2%p' 중 더 낮은 쪽인데, 2026년 8월 기준금리를 연 2.75%로 가정하면 상한은 연 4.75%입니다. 이 상한을 그대로 적용해 세 가지 시나리오를 비교해보겠습니다.
| 시나리오 | 새 보증금 | 전환 차액 | 월세 (연 4.75% 적용) |
|---|---|---|---|
| 그대로 유지 | 2억원 | - | 0원 |
| 보증금 1억 5,000만원으로 낮춤 | 1억 5,000만원 | 5,000만원 | 197,917원 |
| 보증금 1억원으로 낮춤 | 1억원 | 1억원 | 395,833원 |
| 보증금 5,000만원으로 낮춤 | 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 593,750원 |
차액과 월세는 비례 관계
표에서 보듯, 전환 차액이 2배가 되면(5,000만원 → 1억원) 월세도 정확히 2배(197,917원 → 395,833원)가 됩니다. 전환율이 동일하게 적용되기 때문에, 얼마나 목돈이 필요한지에 따라 보증금을 얼마나 낮출지 거꾸로 계산해볼 수도 있습니다. 예를 들어 매달 부담 가능한 월세가 30만원 정도라면, 역산했을 때 전환 가능한 차액은 약 7,580만원(30만원×12÷0.0475) 수준이라는 것을 가늠할 수 있습니다.
실제 협의에서 주의할 점
이 계산은 어디까지나 법정 상한 기준입니다. 실제로는 임대인과 협의를 통해 상한보다 낮은 전환율로 정할 수도 있고, 지역·매물 상황에 따라 임대인이 상한에 가까운 전환율을 요구하는 경우도 있습니다. 계약 전 반드시 법정 전환율 상한을 직접 계산해보고, 협의된 전환율이 이를 넘지 않는지 확인하는 것이 안전합니다.
기준금리가 바뀌면 계산도 달라집니다
이 사례는 한국은행 기준금리 연 2.75%를 가정한 예시입니다. 기준금리가 오르내리면 법정 전환율 상한도 함께 바뀌므로, 실제 계약 시점의 최신 기준금리를 반영해 다시 계산해봐야 정확합니다.
자주 묻는 질문
보증금을 더 많이 낮출수록 월세 부담이 커지나요?
네. 보증금과 월세로 전환하는 차액이 클수록 월세도 그만큼 커집니다. 다만 전환율이 고정되어 있다면 차액과 월세는 정확히 비례해서 늘어납니다.
집주인이 법정 전환율보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
법정 상한을 초과하는 부분은 임차인이 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 전 법정 전환율 상한을 미리 계산해보고 협의하는 것이 안전합니다.